Negli ultimi anni, soprattutto nelle grandi città, sono sempre più diffusi edifici adibiti a uffici che ospitano al loro interno più aziende. Si tratta dei cosiddetti condomini multi-tenant, strutture nelle quali diverse società condividono spazi comuni come reception, sale riunioni, aree ristoro, parcheggi, mantenendo però uffici privati.
Questa organizzazione garantisce flessibilità gestionale, ma introduce anche una complessità significativa in termini di sicurezza antincendio, a causa della promiscuità degli impianti, delle strutture e dei sistemi di esodo.
L’attività n. 73 del D.P.R. 151/2011
La normativa di riferimento per gli edifici multi-tenant è il D.P.R. 151/2011, che identifica come attività n. 73:
“Edifici e/o complessi edilizi a uso terziario e/o industriale caratterizzati da promiscuità strutturale e/o dei sistemi delle vie di esodo e/o impiantistica con capienza superiore a 300 unità, ovvero superficie complessiva superiore a 5.000 m²”.
La differenza con l’attività n. 71 (“Aziende ed uffici con oltre 300 persone presenti”) è legata alla titolarità: se l’edificio è occupato da una sola azienda, ricade nell’attività n. 71; se ospita più società con spazi e impianti condivisi, si configura come attività n. 73.
Il concetto di promiscuità è centrale per la prevenzione incendi nei condomini adibiti a uffici e può assumere diverse forme:
- Promiscuità strutturale: quando le strutture di separazione comuni a più attività non garantiscono la necessaria resistenza al fuoco.
- Promiscuità impiantistica: condivisione di impianti elettrici o di climatizzazione, che in caso di incendio possono propagare rapidamente il fumo o le fiamme.
- Promiscuità delle vie di uscita: scale e corridoi comuni utilizzati da più tenant, che richiedono una progettazione attenta per garantire l’evacuazione sicura di tutti gli occupanti.
Queste situazioni impongono una valutazione accurata dei rischi e la definizione di misure comuni a carico della proprietà.
La fase di progettazione antincendio
Il responsabile dell’attività n. 73, generalmente il proprietario dell’immobile, ha l’obbligo di predisporre un progetto di prevenzione incendi generale, in coordinamento con un professionista antincendio.
Dal 2019, il riferimento principale è il Codice di Prevenzione Incendi (D.M. 18.10.2019), che ha il ruolo di regola tecnica orizzontale (RTO), per le attività secondarie, si applicano invece le regole tecniche verticali (RTV).
Il progetto deve garantire che le soluzioni adottate come compartimentazioni, impianti di rivelazione e spegnimento, sistemi di evacuazione siano coerenti con la complessità di un edificio multifunzionale.
Misure di protezione passiva e gestione della sicurezza
Un ruolo fondamentale è svolto dalle misure di protezione passiva, in particolare dalla compartimentazione: creare compartimenti distinti per ciascuna attività o per aree con diverso profilo di rischio permette di limitare la propagazione dell’incendio e proteggere le vie di esodo.
Negli edifici di maggiore altezza, le normative prescrivono anche l’adozione di scale a prova di fumo, progettate per garantire un’evacuazione sicura. Queste soluzioni includono sistemi di pressione differenziale, filtri a prova di fumo o spazi scoperti che isolano i compartimenti.
Oltre agli aspetti progettuali, è essenziale una corretta gestione della sicurezza antincendio durante la fase di esercizio dell’edificio.
Questo significa:
- formazione periodica del personale,
- manutenzione regolare degli impianti antincendio,
- condivisione di procedure di emergenza tra i diversi tenant,
- verifiche costanti della conformità normativa.
Solo una gestione integrata e coordinata tra proprietà e aziende inquilini consente di mantenere elevato il livello di protezione.
Gli obblighi dei tenant
Gli affittuari hanno obblighi differenti a seconda delle dimensioni:
- Tenant sopra soglia (oltre 300 persone): ricadono nell’attività n. 71 e devono presentare una propria S.C.I.A. antincendio;
- Tenant sotto soglia: non hanno adempimenti amministrativi diretti, ma devono attenersi alle regole fissate dal proprietario e dimostrarne il rispetto con certificazioni.
La protezione antincendio nei condomini adibiti a uffici è una sfida complessa, che unisce aspetti normativi, tecnici e gestionali.
La promiscuità degli spazi e degli impianti rende indispensabile un approccio coordinato: dalla progettazione alla manutenzione, passando per la definizione di regole comuni tra i tenant. Solo così è possibile garantire ambienti sicuri e conformi alla normativa, tutelando persone, beni e attività.
